関西不動産情報倶楽部

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一般住宅は09年から10年までの入居者を対象に、最大500万円を控除する。

　11月28日成立した「長期優良住宅の普及の促進に関する法律（200年住宅法）」で認定する、長期にわたり良好な状態で使用するための措置を講じた「長期優良住宅」は最大600万円を控除。09年から11年までの入居者を対象としている。

　いずれも、現行の160万円からは大幅に拡充。特に、長期優良住宅への住宅ローン控除は、99年１月〜01年６月までの入居者に実施した最大控除額587.5万円を上回り、過去最高額となった。

　減税内容をみると、一般住宅は控除対象借入限度額5,000万円、控除率１％、控除期間10年。長期優良住宅は控除対象借入限度額5,000万円、控除率1.2％、控除期間10年となっている。

　これらについては、所得税だけで控除しきれない場合、9.75万円を限度に個人住民税からも控除する。

　なお、今回の「住宅ローン減税」は13年まで５年間、延長するとしており、一般住宅は11年以降、長期優良住宅は12年以降、それぞれ借入限度額や控除率を引き下げる。

　長期優良住宅の取得者に対しては、住宅ローンを利用しない場合も減税措置が受けられる「投資型減税」制度を創設する。

　長期優良住宅の新築などにおいて、一般住宅より上乗せして必要となる額（最大1,000万円）の10％相当分を所得税額から控除。居住した年に控除しきれない金額がある場合は、翌年分の所得税からも控除する。対象は09年６月までの施行を目指している「200年住宅法」の施行日から11年末までに当該住宅に居住した者としている。

首都圏のマンション価格に、大暴落の兆しが出ている。背景には、在庫を抱えている中小の建設・不動産業者の資金繰りが逼迫、持ちこたえられなくなったことがあるようだ。それに、消費者がまだ下がると見て、様子見しているのが追い討ちをかけている。マンション販売の現場ではハデな値引き合戦が起こっていて、「売り出し価格は、まったくあてにならなくなっている」（地場の不動産業者）。実際の引渡し価格から1000万、2000万円値引きしたマンションもあるという。

折込チラシに「クルマのローンよりも安いアウトレットセール」
不動産経済研究所が2008年11月13日に発表した10月の首都圏マンションの市場動向によると、新築マンションの販売戸数は4240戸。前年同月に比べて26.0%供給が減ったが、1戸あたりの平均価格は4848万円（売り出し価格ベース）と、前年同月比で3.3%アップしていた。

同研究所は、「埼玉県や千葉県の物件が不調のなかで、価格帯の高い東京都区部や神奈川県の物件が売れたことが平均価格を押し上げただけ。価格をみると、都区部を中心に下落傾向にあります」と説明する。

世界的な金融危機の影響でマンション市況も悪化の一途。そのなかで、政府が示した経済対策に住宅ローン控除が盛られる予定なことから、「買い手が手控え始めている」。売り急ぐ業者は価格を下げるしかなくなっている。

値下がり物件は、中古だけでなく、新築後1年を経過した「新古」物件にも広がっている。東京まで約1時間半、埼玉県内のある新築マンションは２LDKで998万円。最初の売り出し価格は2200万円だった。折込チラシには、「新価格のマンション　アウトレットセール」の文字に、月々支払う住宅ローンが「クルマより安い」と謳っている。

まもなく竣工後1年を迎え、「1年をすぎると販売価格が大きく下げざるを得なくなるので、その前に売ってしまいたいんでしょう」（ネット系の不動産業者）とみている。

「販売価格はあってないようなもの」
高級住宅街で知られる世田谷区成城の築15年・３LDKのマンションは3000万円台を割った。築5年、売り出し当時は「億ション」だった物件も、郵便ポストへの投げ込みチラシには9800万円に下がった。周辺にはまだ新築工事中のマンションや予定地があり、「中古マンションの空きを減らしたいんです」（大手不動産販売の担当者）という。

中古物件の販売を手がける地元の不動産会社は、「駅から徒歩10分をすぎると、それだけで500万円違ってきます。実際に、物件を見に来てくれるお客さんには（値下げ価格を）提示します。買ってもらえれば、資金的にも助かりますから」と、厳しい事情を明かす。前出の大手不動産販売の担当者も「販売価格など、あってないようなもの」と、とにかく売るのに懸命だ。

大幅値下げのウラには、「外資系企業をはじめとした企業の借り上げ社宅の減少もある」（外資系証券の幹部）と指摘する。成城界隈の高級マンションや、中央区などの都心に近い超高層マンションなどに影響が出ているという。

それを裏づけるように、「リーマンの破たん以後、（契約解除が）増えてきました。おそらく住んでいた社員は退社したのでしょう。すでに空室になっています」（前出のネット系不動産業者）との証言もある。空室が目立ちはじめて、それがまた「値下げ」を呼んでいる。

1000万、2000万円値引き　首都圏マンション大暴落始まる

マンションは売れ残りが続出し、深刻な不況といわれる中で、東京都内ではまだまだ人気物件がある。不動産調査会社の東京カンテイは「中古マンション市場は活況を呈している」といい、高嶺の花と思われていた都心部の新築物件でも、住友不動産の「シティタワー品川」は即日完売した。品川駅から徒歩10分で、価格が2LDK〜4LDKで2247万円〜4347万円というから驚きだ。

中古物件の販売「首都圏20万件は間違いない」

一等地にもかかわらず破格の3000万円台 東京カンテイによると、2008年1月から8月までに首都圏で売れた中古マンションは、15万9553件。07年の年間実績は18万2741件で、「価格が高騰する前の06年（19万3666件）を上回る、20万件超のペース。昨年を上回ることは間違いありません」（市場調査部）と話す。築10年以内で、最近のマンションと設備や管理がほとんど変わらない物件が売れ筋で、新築マンションが高値で手が出なくなった購入者層が、割安な中古物件に流れたとみている。

08年8月の首都圏の中古マンション（3LDKタイプ）の価格は、7月の3143万円から1.9%下落して3082万円となり、5か月連続で下落。東京都は1.4%、千葉県で1.2%下落、神奈川県と埼玉県は横ばいだった。下落幅は、07年に価格が急上昇した都心部（東京都23区）ほど大きい。

「新築物件が在庫処分などでまだ値下がりするでしょうから、中古市場の調整も進むといえます。割安感があるエリアから売れていくと思われます」と話す。

PRしていないのに、購入希望者殺到、最高倍率378倍
驚くことに、こうした中古マンションの価格を下回ろうかという新築マンションがあった。住友不動産が売り出した地上43階建て、総戸数828戸の「シティタワー品川」は、JR品川駅まで徒歩10分の大都会の一等地にもかかわらず、最多価格帯3200万円のファミリータイプのマンション。2LDKタイプの最低価格はなんと2247万円と、中古物件よりも1000万円近く安い。

ほとんどPRしていないのに、購入希望者は殺到。9月5日には公開抽選会が行われ、25階の3LDK＋納戸＋3ウォークインクローゼット（114.27平米）は、最高倍率378倍だった。

激安のワケは、「定期借地権」にある。この土地の持ち主である東京都が、マンション建設にあたり住友不動産に付けた「条件」だった。定期借地権の設定で、東京都は土地を売却せずに、期限を付けて住友不動産に「貸し出した」。住友不動産は72年後、東京都にこの土地を更地にして返すが、それまでの間は借地料を支払うことになり、それはマンションを買った人が住宅ローンと借地料分を支払っていくことになる。

これだけの安値だから、買った物件を転売したり、貸して儲けようとする人が出てくることも考えられる。このため、東京都は法人の購入を認めず、また5年間は必ずそこに住むことも「条件」に付した。

当の住友不動産は、「東京都のコンペ物件で、定期借地権の活用も都からの条件。こうした物件は稀なケースで、価格面でも他の物件とは一概に比べられない」と、激安人気には困惑ぎみだ。今後、定期借地権付きの物件を積極的に取り扱っていくわけでもない。

採算を度外視したような「異常」な安値に、ある不動産関係者は「これはあくまで例外物件。市場への影響もあまりないのではないか」とみている。

一生に一度か二度しか経験することのないマイホームの購入・売却。
そのせいか誤った幻想や知識を持った方が多いのが現状です。正しい知識さえ知っていれば安全、確実、そしてお得に不動産は取引できます。

間違った幻想その1.　

広告やチラシに掲載してある物件はその不動産会社からしか購入できない？

一般的な不動産取引では売主は不動産業者に売却の依頼をし、売却の依頼を受けた不動産業者は宅地建物取引業法にもとづいて売却依頼を受けた物件の情報を建設大臣指定の不動産流通機構（通称REINS)に登録します。

広告やチラシで見かける物件のほとんどがこのREINSに登録された情報をもとに紙媒体に姿を変え広告されています。広告に掲載されている物は各不動産会社が自社の営業エリアや販売戦略にあわせてこのREINSに登録された物件から抽出して広告しているのです。

ですから広告やチラシで見かける物件のほとんどはこのREINSに加盟している不動産業者であれば取り扱うことが可能なのです。


ただし、売主が不動産業者で自社のみで販売をしている場合には取り扱いできないケースもあります。


間違った幻想その2.
大手不動産会社はたくさん情報を持っている？


以前は大手不動産会社や地元の老舗と呼ばれる不動産会社はその会社ならではの情報をたくさん持っていました。しかし現在では、売主保護の立場から売却情報は少しでも早く多くの不動産会社に公開し購入希望者を探す必要からこのREINSへの登録が義務付けられています。

そのためにREINS加盟している不動産業者（大手不動産会社も全社加盟）はすべて同じ情報を共有できるようになりました。ですから基本的には大手だからとか地元の業者だから多くの情報を持っているということはなくなったのです。大手も中小零細不動産会社も扱う情報量にはほとんど差がありません。

間違った幻想その3.
不動産取引の仲介手数料はどこも同じ？

宅地建物取引業法で定められている仲介手数料は、実は取引の際に不動産業者が受け取ってもいい金額の上限が定められているのです。

これはあくまで上限の金額ですから取引の程度やサービスによって価格を下げることは違法でも何でもありません。

すでに不動産情報はREINSなどのコンピューターで一元管理されるようになり大手であろうと中小零細であろうとどこの不動産会社でも同じ情報を共有できるようになりました。また、契約書や重要事項説明書なども業界団体のヒナ型を利用することにより取引の安全性は格段と進歩しました。

つまりこれからは各不動産会社から提供される情報やサービスの質、仲介手数料の額などで利用者が自由に不動産会社を選べる時代に入ったのです。


　

京都市は２５日、京都市下京区にある「アパヴィラホテル京都駅前」（１０階建て、１３９室）と「アパホテル京都駅堀川通」（地上１１階地下１階、５１５室）の二つのホテルで耐震強度の偽装が発覚した、と発表した。市は同日、建築主の「アパマンション」（本社・東京都）に対し、ホテルの使用を禁止し、速やかに改修工事を行うよう求める是正勧告書を通知した。使用禁止の勧告は極めてまれという。
市などによると、両ホテルは「田村水落設計」（本社・富山市）が設計を担当。建築確認申請書の構造図と意匠図に不整合があるほか、同書と工事施工にかかる構造関係図書に相違があり、耐震強度が最も弱いところで基準値の７１〜７９％しかなかった。
田村水落設計は毎日新聞の取材に「京都市の計算が間違っており、こちらの強度計算したものは正しいと思っている」と話している。
ホテルを運営する「アパグループ」（本社・東京都）の平野吉洋・総務部長は「連絡があるまで偽装は知らなかった。現在、新規の予約はお断りしている」と話している。

ミサワホームＨＤの連結子会社、ミサワホーム九州で不適切な会計処理が発覚した問題で、０４年３月期から０６年３月期まで３期連続で債務超過に陥っていたことも公表した。同社が上場する福岡証券取引所は２年連続の債務超過の場合は上場廃止にするとの基準を定めており、上場廃止は確実な情勢だ。

浅沼良一元２級建築士による耐震データ偽造で耐震強度不足が判明した札幌市の分譲マンション計２棟の住民１３世帯が売り主の住友不動産を相手に代金返還などを求める訴訟を今月中に札幌地裁へ起こす。販売時のパンフレットに「新耐震基準に基づく安心設計」と記載した点が「消費者契約法違反にあたる」としている。

調査会社の不動産経済研究所が１４日発表した１１月の首都圏マンション市場動向によると、発売戸数は前年同月比１３．５％減の６８５９戸で、４カ月連続で減少した。地価や金利の上昇を背景に、販売価格の値上がりを狙う業者の「売り惜しみ」が続いている。販売戸数が減る一方で、１平方メートル当たりの販売価格は約５５万円と同１．８％上昇した。同研究所は「消費者が価格上昇について来られないと判断するまで、業者の売り惜しみ傾向は続くだろう」と見ている。
　地域別の発売戸数は、東京２３区が同２９．９％減の２０９９戸となったほか、神奈川県が同４７．８％減と半減。その一方で、埼玉県は同５６．６％、千葉県は同４３．７％と大幅に増加したが、人気物件は少なく、首都圏全体の契約率は同９．１ポイントマイナスの７４．７％と大幅に下落。販売在庫数も両県を中心に同２６．７％増えた。

気に入った物件を購入したい場合、一般的には売主または物件の紹介者（仲介者）に対し、書面にて購入の申し込みをします。この書面は買主の一方的な購入の意思表示であり、売買契約ではありません。 この書面には購入する場合の条件を記載します。売主の希望価格より安く購入したい場合などは、この書面に具体的な購入希望金額を記載します。これを「指値」と言います。
これをもって売主との交渉が始まります。（通常は仲介人を介して交渉します）
この購入申し込みの書面を「購入申込書」あるいは「買付け証明書」などと言います。


主の購入希望条件で売主がOKを出せばとりあえず交渉成立です。
この場合、売主が買主の希望条件で売ってもよい旨を書面にして買主に交付することもあります。
この書面を一般的に「売渡承諾書」と言います。

一生に一度の買物ですので、たとえ「購入申込書」が契約ではないにしても簡単にサインしてはいけません。
また、サインしたとしても「断るのは悪いから・・」という理由だけで、断らないのも自分が一生後悔することになってしまいます。よく考えて意思表示をしましょう。

＊購入申込書（買付証明書）・売渡承諾書は義務ではなくあくまで慣習です。



購入申込をキャンセルする場合
購入申込書を記入した後、「やっぱり購入するのをやめた」という場合はどうなるのでしょうか？
購入申込書は買主の意思表示であり、契約ではありませんので「買うのをやめます」と言うのは自由です。これによって特に責任追及されることはありません。

売主さんから売り渡しの承諾をもらった場合はどうなのでしょうか？
売買契約ではありませんので、よほどのことがない限りは原則、この場合も責任追及されることはありません。
しかし、仲介者、売主の期待が高くなっている分ショックも大きいのであまり喜ばれる行為ではありません。

「月刊不動産流通」でおなじみの(株)不動産流通研究所が提供する不動産用語集です。辞典や辞書のような検索性の高さ、使い勝手の良さを追求、写真やイラストも使用し、分かりやすい用語集に仕上げました。

不動産の仲介（売買・賃貸）、不動産管理、不動産コンサルティングといった実務に携わる不動産会社の方、部屋探しをされている方、不動産の購入・売却を検討されている方、それぞれにお役立ていただけるよう、不動産、住宅、、民法、税制、不動産証券化、法規制などなど不動産に関連する用語を多数収録、解説した用語集です。